基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单(2025年版)内容概述
近日，国家发改委印发了基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单(2025年版)，详细如下：核心结论： 2025年中国基础设施REITs试点覆盖15大行业领域，范围广泛且重点突出清洁低碳、民生保障、科技创新与国家战略导向。项目需产权清晰、运营稳定、符合特定要求，且发起人需满足特定业务限制（尤其是涉房领域）。
行业范围精要（结构化呈现）：
交通基建： 收费公路、铁路、机场、港口。
能源基建 (突出清洁低碳)：
清洁能源：风电、太阳能、水电、天然气发电、生物质发电、核电。
配套设施：储能、特高压、增量配电网、微电网、充电桩。
特定燃煤发电： 要求高灵活性（最低负荷≤30%）或掺烧低碳燃料（≥10%）或配备大型CCUS。
市政基建： 城镇供水、供气、供热、停车场。
生态环保基建： 污水垃圾处理及资源化、固废危废医废处理、大宗固废综合利用。
仓储物流基建： 通用仓库、专业仓库（如冷库）。
园区基建 (特定区域)：
范围：自贸区、国家级新区、国家级/省级开发区、国家战新产业集群。
类型：研发平台、工业厂房、孵化器、加速器、产业服务平台。
特殊规定： 允许包含少量（≤30%面积）同权属同建筑内的酒店/配套底商。
新型基建： 数据中心、AI设施、5G/通信塔/物联网/工业互联网/宽带、智能交通/能源/城市。
租赁住房：
类型：直辖市/人口净流入大城市的保租房/公租房；专业机构长期持有的市场化租赁住房；为园区配套的租赁住房。
核心限制： 发起人不得从事商品住宅开发。
水利设施： 具有供水、发电功能的水利项目。
文化旅游基建：
范围：自然文化遗产、国家5A/4A级景区。
特殊规定： 允许包含景区内同权属的配套旅游酒店。
消费基建 (新增重点 & 特殊规定)：
类型：商场、购物中心、商业街、农贸市场、专业市场（家居建材等）、社区商业、体育场馆、多业态综合体。
特殊规定：
允许包含少量（原则≤30%，特殊≤50%）同权属同建筑的酒店/商业办公用房。
明确包含四星级及以上酒店项目。
核心限制： 发起人不得从事商品住宅开发。
商业办公设施 (新增 & 特殊要求)： 超大特大城市（北上广深等）的超甲级、甲级写字楼。
核心限制： 发起人不得从事商品住宅开发。
养老设施 (新增)： 依法登记备案的养老项目。
核心限制： 发起人不得从事商品住宅开发。
城市更新设施 (新增 & 综合)： 老旧街区/厂区改造、城市更新综合项目。
核心限制： 发起人不得从事商品住宅开发。
其他： 符合国家重大战略、规划、政策的其他项目。
关键限制与要求：
发起人业务限制（核心红线）： 对于租赁住房、消费基建、商业办公、养老设施、城市更新设施这五大类项目，发起人必须是开展相关业务的独立法人，且不得从事商品住宅开发业务。 这是防范资金流入住宅地产的关键防火墙。
项目合规性： 需符合国家战略、规划、产业政策等要求。
产权与运营： 项目权属清晰，运营成熟稳定，具有持续经营能力和较好收益。
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